[ 금융/경제 ] PF : 지식산업센터

PF란 ?

: Project Financing의 줄임말

  부동산 건설 사업을 위한 대출로, 금융기관에서 건설 사업에 대한 사업성을 평가하여 돈을 빌려준다.

https://www.tossbank.com/articles/pf

이번 주제는 지식산업센터이다.

 

📌 배경

요새는 PF를 이용하여 부동산 건설 사업에 대한 장벽이 한 층 낮아졌다.

게다가 지식산업센터의 경우에는 대출이 90%까지 가능하기 때문에

분양받으려는 사람은 분양하려는 비용의 10%만 내면 된다.

 

또한, 다른 분야에 비해서 전매에 관련된 규제( ex ) 대출 규제, 취득세  ) 가 거의 없다시피 하기 때문에

싼 분양가에 다 사들이는 것이 가능하다는 것이다.

( * 전매 = 특정한 목적을 위하여 특정한 물품의 생산 또는 판매를 독점하는 일 ) 

 

이런 점에서 여러 건설사가 앞다투어 지식산업센터를 지으려고 했다고 한다.

 

 

📌 현재 상황

그 때문인지 대책없이 지어놓고 사용되지 않는, 죽은 건물들이 많거나

오히려 부지를 잡아놓고 건물을 짓지도 못하고 있는 경우도 많다고 한다.

 

이런 건물에는 대부분이 공실이고

분양을 받은 사람들은 월세를 받을 생각으로 했지만, 건물에 대한 사람들의 수요가 없기에 이자를 내는 데에 급급한 상황이다.

 

 

📌 원인

그렇다면 초기에 그리 많았던 수요가 어쩌다 공실뿐인 건물로 전락했을까?

 

1. 입주 예정자들이 입주를 거부하고 있다.

 

 입주 거부의 가장 큰 원인은 홍보할 때 보여줬던 건물과 적당히 다르면 모르겠는데

 너무 다르기 때문에 홍보할 때 보고 왔던 목적이 없어졌다.

 

 하지만 건설사에서는 돈을 돌려주지 않고 버티고 있다고 한다.

 

 

2. 수요에 비해 공급이 너무 많다.

 

  대표적으로 평택같은 경우에 삼성 반도체 회사 근처에 지식산업센터가 20개 이상이 지어지고 있고, 지어질 예정이라고 한다.

  

  이런 건물이 많아진다고 해도 지자체에서는 건물을 짓는 것에 대한 승인을 하지 않을 이유가 없다.

 

  건설사에서도 아파트 짓는 비용을 받아서, 사무실 용도의 건물을 만들기에 남는 장사라 마다하지 않는다고 한다.

  비용적으로나 시간적으로나 아주 좋았다고 함.

 

 

 

 

본 PF를 분양으로 충당이 되어야 하는데

분양이 되지 않으면 본 PF가 막히고 , 브릿지론 PF을 상환할 수 없다.

이에 대한 부담은 시공사가 갖는다.

 

지어놓거나 시작은 했는데 사실상 쓸모없는 곳에 돈을 낭비한 꼴이다.

 

 

📌 해결 방안

1 . 입주자를 받을 때, 입주 기업을 우선적으로 하는 것.

     ( 공실을 줄이기 위해, 투기를 막기 위해 )

하지만 정부와 국회에서는 이에 대한 대책을 마련하지 않고 있으며

그나마 있었던 대책안도 국회에서 막혔다.

 

여전히 투자가 아닌 투기의 형태로 지식산업센터가 운영되고 있기도 하다.

 

 

2. 서로가 손해보지 않는 대책 생각하기 ( 이건 내 의견임 )
    - 공실을 줄이기 위해서는 OS 메모리 할당 방식에서 Best fit

    - 돈을 먼저 넣고 시작하기보단 건설사에서 어느 정도의 자금을 마련한 상태에서 시작하는 것

    - PF 산업에 대한 대출 한도를 줄여 진입장벽을 높여야 하지 않나 싶다.